Fragen

Umwandlungsverbot unwirksam? 

Seit Erlass der Umwandlungsverbotsverordnung im Jahre 2015 ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Berliner Milieuschutzgebieten grundsätzlich verboten. Aber es gibt eine Reihe von Ausnahmefällen, in denen ein Anspruch auf die Genehmigung der Umwandlung besteht. Die Fallkonstellation wegen der über 98% der Ausnahmegenehmigungen erteilt werden, ist eine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnungen in den kommenden 7 Jahren nur an den jeweiligen Mieter der Wohnung zu verkaufen. 2015 bis 2020 wurden so ca. 33.500 Mietwohnungen in den Milieuschutzgebieten der Stadt trotz des Umwandlungsverbots in Eigentumswohnungen umgewandelt. Der Verkauf der umgewandelten Wohnungen benötigt in diesen 7 Jahren eine Genehmigung. Nach anfangs unterschiedlichen Handhabungen haben die Bezirke sich darauf verständigt, dass die Kaufberechtigung für den Mieter erst eintritt, wenn diese Wohnung bereits 2 Jahre sein Hauptwohnsitz war.

Ich denke, dass dies dahingehend verschärft werden sollte, das kaufberechtigt im Rahmen dieser 7-Jahresregelung nur ist, wer in der Wohnung zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter bzw. Mieterin war. Das Land Berlin hat in der R2G-Regierungszeit mehrere Vorstöße unternommen, um diese 7-Jahresregelung ersatzlos aus dem Baugesetzbuch zu streichen. Bislang fand sich dafür keine politische Mehrheit auf Bundesebene.

Die Verkäufe an Mieter und Mieterinnen liegen in einem Bereich von 0,3%.

siehe auch: Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten. Gesetzliche Ausnahme (7-Jahre-Verkauf nur an Mieter) wird zur Regel“

Umwandlungsverbot seit 2021 für ganz Berlin.

In der Zeit von 2015 bis 2020 wurden außerhalb von Milieuschutzgebieten ca. 58.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Mit dem Inkrafttreten der jüngsten Änderung im Bundesbaugesetzbuch am 23. Juni 2021 haben die Länder die Möglichkeit in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt ein Umwandlungsverbot für diese Gebiete zu beschließen. Berlin hat als erstes Bundesland von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Seit dem 06.August 2021 ist die vom Senat beschlossene Verordnung in Kraft. Damit ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Berlin genehmigungspflichtig. Es gibt auch dabei Ausnahmegenehmigungen, aber die 7-Jahresreglung gilt hier nicht mehr. Sie wurde quasi dadurch ersetzt, dass die Umwandlung genehmigt wird wenn 2/3 der Mieter und Mieterinnen ihre Absicht erklären ihre Wohnung zur Selbstnutzung kaufen zu wollen. Der Senat hat angekündigt, dass zum Nachweis des Kaufinteresses notariell beglaubigte Erklärungen der Mieter und Mieterinnen vorliegen müssen.

Der Senat geht davon aus, dass damit das Umwandlungsgeschehen in Berlin stark abnehmen wird.

Siehe auch Antwort 12.o8.2021 auf eine Schriftliche Anfrage Gaby Gottwald,

Mieten steigen, weil die Wohnungsnachfrage größer als das Angebot ist? – FALSCH!
Gegen steigende Mieten hilft also nur mehr Wohnungsangebot? FALSCH!

Preissteigerungen sind kein Naturereignis. Preise für Wohnungen steigen, weil Vermieter/Verkäufer mehr verlangen und Mieter/Käufer mehr zahlen. Der Zufluss von Geld, von kaufkräftiger Nachfrage lässt Mieten/Kaufpreise steigen, nicht der Zuzug von wohnungssuchenden Menschen.

Einfach mehr Wohnungen hilft nicht gegen die Mietsteigerungen. – Berlin ist kein einheitlicher Wohnungsmarkt, sondern besteht aus vielen, nur partielle verbundenen Teilmärkten. Ein Angebotsüberhang vom einem Wohnungstyp in einem unattraktiven Teilmarkt  könnte unter bestimmten Voraussetzungen die Preise in diesem Teilmarkt dämpfen. Ein Überangebot von Neubauwohnungen am Stadtrand dagegen bewegt die Preise in Gründerzeitquartieren in der Innenstadt nicht.  Ein stetig wachsender kommunaler Wohnungssektor hilft  gegen hohe Mietsteigerungen perspektivisch auch in der ganzen Stadt.

Wohnungssuchende Haushalte, die die aufgerufenen Preise nicht zahlen können, sind keine Nachfrager, keine Marktteilnehmer. Das gilt zwar auch für Märkte von mobilen Waren. Aber die Besonderheit des Immobilienmarktes ist zum einen, dass es kaum Platz in nachgefragten Lagen für eine preiswirksame Konkurrenz gibt. (Lokale Preismacht) Zum anderen kann der Mieter meist auch nicht einfach zu Konkurrenzangeboten in ähnlicher Lage ausweichen. Die Folge sind soziale Verdrängung und eine sozial räumliche Spaltung der Stadt.

Die Behauptung, einfach mit mehr Wohnungsbau die Mietpreise drücken zu können, zeugt von Unkenntnis oder gezielter Täuschung. Neben der Missachtung der Lagedeterminiertheit, dem fehlenden Raum in der gebauten Stadt für den Neubau von preiswirksamer Konkurrenz, der demographischen Veränderungen und der veränderung der Lebensweisen, basiert diese Behauptung, auf der Annahme,  dass Berlin eine geschlossene Gesellschaft ohne Zuwanderung von Menschen und Kapital sei, in der ein Gleichgewicht zwischen Wohnungssuchenden und Angebot herstellbar wäre.

 

 

Wer Wohnungen kauft (o. vergesellschaftet), schafft nicht eine neue Wohnung. – Das ist eine sinnfreie Aussage im Mäntelchen des Arguments. – Wer Äpfel kauft, erntet keine Birnen. Je grüner desto schwimmst.

Die ernsthafte Variante dieses Widerspruchs gegen die Rekommunalisierung (durch Rückkauf oder Vergesellschaftung) lautet: Die Stadt könne doch für das viele Geld (Kaufpreis oder Entschädigung) besser neue Wohnungen bauen. Dann hätte man unter Strich mehr Wohnungen. Die absehbaren Antworten will man offenbar durch den sinnfreien Kontraspruch wohl vermeiden.

  1. Für das gleiche Geld könnte man nicht mehr, sondern viel weniger kommunale und bezahlbare Wohnungen neu bauen! – Bezahlbar von Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen. Der Neubau an sich ist heute sehr teuer. Auch bei einem einfachen Sozialwohnungsstandard muss das Land für eine kostendeckende Miete noch einmal 100% draufzahlen, um die Neubauwohnungen mit sozial verträglichen Mieten anbieten zu können. Das geschieht bei der derzeitigen Wohnungsbauförderung auch.
  2. Der wirtschaftliche wie auch der soziale Wert von Wohnhäusern sind lageabhängig. Dort wo bereits Wohnhäuser stehen, idealerweise mit einer adäquaten öffentlichen Infrastruktur (Kitas, Schulen, Kultureinrichtungen, ÖPNV, Straßen und Grünflächen), ist kein Platz, kein Grund und Boden für neue Wohnhäuser.
  3. Bauen – Bauen – Bauen? Nur mehr Wohnung helfen?
    Die Kritiker von kommunalen Kauf, Vorkauf und Vergesellschaftung von Bestandswohnhäusern ignorieren (oder vertuschen bewusst) die drei Grundregeln des Immobiliengeschäfts: Lage – Lage – Lage. Eine Immobilie ist eine lagebestimmte Ware, auch als Mietshaus. Für ein vollkommen identisches Wohnhaus kann der Investor am Ort A den doppelten, am Ort B vielleicht sogar den dreifachen Preis erzielen gegenüber dem, der am Ort C durchsetzbar ist. Berlin ist kein einheitlicher Wohnungsmarkt, sondern besteht aus vielen mehr und weniger autonomen Teilmärkten. Nur ein Angebotsüberhang in einem Teilmarkt kann die Preise in diesem drücken. Ein Überangebot von Wohnungen am Stadtrand bewegt die Preise in Gründerzeitquartieren in der Innenstadt nicht.

Einfach nur mehr neue Wohnungen bauen, ist keine Lösung. Neubau von kommunalen subventionierten Sozialwohnungen, insbesondere in den Stadtteilen, wo es keine preiswerten Wohnungen mehr gibt, ist erforderlich. Nur, das bliebe vollkommen wirkungslos, wenn nicht zugleich der Mietenauftrieb im Wohnungsbestand gestoppt wird. Es ist völlig ausgeschlossen den Mietpreisanstieg in erster Linie durch Neubau einzufangen. Allein ein Blick auf die Größenordnungen von Mietwohnungsbestand und denkbarem Neubau  sollte das jedem einsehbar machen. Hinzu kommen die Fakten der geteilten, lokalen Märkte und deren immanenten Tendenz zur Trennung der Mieterschaften nach ihrem Einkommen.

Deshalb ist Kaufen, Vorkaufen und Vergesellschaften von Mietshäusern für eine nachhaltige soziale Stadtentwicklung so wichtig. Ohne dies würde der soziale Wohnungsneubau entwertet und zum Auffangbecken der aus ihren aufgewerteten Kiezen vertriebenen Mieter degradiert.

#Nelken2021 | 12|09

https://dielinke.berlin/dw-enteignen/

Mit der Novelle sollte mehr Grün auf dem Baugrundstück sowie auf/an den Gebäuden, ein tierfreundlicheres Bauen, mehr klimaverträgliches Bauen und konsequentes und sortierte Recycling von Baustoffen, eine Erleichterung im Holzbau, eine Pflicht zu mehr barrierefreie Wohnungen und Stellplätze für E-Autos, eine Erleichterung für den Dachgeschossaufbau für den Wohnungsbau durch Typenbaugenehmigungen erreicht werden.

Gescheitert ist die Bauordnungsnovelle an der SPD, die im letzten Augenblick eine 180° Wende vollzog. Die SPD-Fraktion hat den zweijährigen fachpolitischen Diskussionsprozess stets konstruktiv mitgestaltet und eigene Vorschläge eingebracht. Die Kehrtwende und Blockade der Novelle im letzten Augenblick sind eindeutig ein parteipolitisches Wahlkampfmanöver, das gegen ihre Fachpolitiker von der Parteiführung von Frau Giffey durchgesetzt wurde.

Die Gründe bestehen darin, dass Lobbyisten der Bauwirtschaft und der Immobilienbranche gemeinsam erheblichen Druck auf die Regierungsparteien aufgebaut haben, weil die geplanten Änderungen der Bauordnung mehr Pflichten und Lasten für sie bedeuten würden und angeblich das Bauen von dringend gebrauchten Wohnungen teurer machten und so behinderten. Dabei hatten sie besonders die Dachbegrünung und die Ausweitung der Pflicht zur Errichtung von barrierefreien Wohnungen in den Mittelpunkt ihrer Kritik gestellt. Dem Druck hat sich die SPD gebeugt.

Das ist das Ergebnis einer politischen Rückwärtsrolle der Berliner SPD in die beton- und bauwirtschaftsfreundliche Politik des letzten Jahrhunderts.

03.09.2021

 

Bei der nachträglichen Verdichtung von Wohnanlagen muss die Wohn- und Lebensqualität in den bestehenden Wohnungen und dem umliegenden Wohnquartier gesichert werden. Für die gesamte Wohnanlage, für die Mieter*innen im Bestand und im Neubau sowie für die Nachbarschaft sollte im Zuge der Verdichtung auch ein Mehrwert geschaffen werden.

Städtebauliche Konzepte aus der Errichtungszeit der Wohnanlagen sind zu bewahren und wo nötig respektvoll fortzuschreiben. Dabei sind die Außenanlagen als soziale Kommunikations- und Begegnungsräume der Nachbarschaft zu erhalten und zu qualifizieren.

Die zusätzliche Bebauung muss gute und gesunde Wohnverhältnisse in der Wohnanlage und im Kiez bewahren und den zukünftigen Anforderungen, die sich aus den Veränderungen von Klima und Umwelt ergeben, gerecht werden.

In den Anlagen sind Frei- und Grünflächen sowie insbesondere die Bestandsbäume so weit als möglich zu erhalten und zu qualifizieren. Bei einer zwingend erforderlichen baulichen Inanspruchnahme ist angemessener Ausgleich in der Anlage oder im direkten Nahbereich zu schaffen.“

Beschluss der 4.Taguzng des Landesparteitages der Linken Berlin v.om 22.August 2020

M.Nelken: Verdichtung der Stadtquartiere – nachhaltig sozial und ökologisch.

Die Behauptung, dass man doch mit dem gleichen Geld, das für die Ausübung des Vorkaufsrechtes als Förderung eingesetzt würde, viel besser neuen Wohnraum schaffen könnte, ist einfach falsch. Das ist ein von der Immobilienlobby gezielt verbreitetes Märchen. Der Neubau von Wohnungen ist heute für sich genommen noch sehr viel teurer als der Kauf von Bestandswohnhäusern, die einige Jahrzehnt Nutzung hinter sich haben. Um im Neubau soziale, für breitere Schichten leistbare Mieten wirtschaftlich darstellen zu können, bräuchte es ein Vielfaches an öffentlicher Förderung. Hin zukommt, das in den unter Aufwertungsdruck stehenden Wohnvierteln keine Baugrundstücke vorhanden sind. Wenn es ausnahmsweise doch noch ein Baugrundstück gäbe, wäre es für eine soziale Wohnungsbewirtschaftung unbezahlbar. Der Neubau ist also gegenüber dem Vorkauf kein alternatives Instrument der sozialen Wohnungspolitik, sondern ein weiteres, das man überall anwenden sollte, wo die Bedingungen dafür vorhanden sind.

Der Grundsatz des Primats der Innenentwicklung, der eine optimalere bauliche Ausnutzung der besiedelten Flächen der Stadt vor der Ausdehnung der Siedlungsfläche an den Stadträndern und darüberhinaus befürwortet, ist auch in Zeiten der sich zuspitzenden Klimakrise und der sich aufheizenden Städte richtig und vernünftig. Denn für das innerstädtische Klima Berlins sind Kaltluftentstehungsgebiete am Stadtrand und im Umlaand sowie und unverbaute Frischluftschneisen in die Stadt von außerordentlicher Bedeutung. Allerdings begründet der richtige Grundsatz kein einziges innerstädtisches Verdichtungsvorhaben. Denn auch in der inneren Stadt braucht es Grün- und Freiflächen, für die Kaltluftbildung, für gute Atemluft, für Arten und Pflanzenvielfalt und Grünzüge für die Belüftung der Stadt. Auch bei einem Primat der Innenstadtentwicklung müssen bei jedem einzelnen Verdichtungsvorhaben Vor- und Nachteile abgewogen werden. Die Verdichtung von Wohnquartieren, sei es durch Aufstockung oder zusätzliche Wohnhäuser, darf die Wohn- und Lebensqualität im Bestand nicht verschlechtern und muss hinsichtlich der Versorgung mit Grün- und Freiflächen wie auch mit sozialer und verkehrlicher Infrastruktur verträglich sein und dem Quartier auch Vorteile bringen.

Die Realität sieht bei vielen Bauvorhaben, nicht privater Bauherren, leider oft noch anders aus. Die Bürgerinnen und Bürger setzen sich gegen solche rücksichtlosen, sozial und ökologisch zukunftsvergessenen Vorhaben an vielen Stellen mit guten Gründen zur Wehr. Ich persönlich und auch die Berline Linke unterstützen den Mitsprache und Mitentscheidungsanspruch der vielen Bürgerinitiativen.

Beschluss des Landesparteitages der Linken Berlin vom 22. August 2020

Beschluss der Linksfraktion des Berliner Abgeordnetenhauses vom 15.Juni 2021

Anhörung der Linksfraktion vom 24.10.2019

 

NEIN. – Zum einen ist Neubau sehr teuer. Um Sozialwohnungen neu zu bauen, muss man nicht nur die Herstellungskosten (Grundstück, Bau- und Baunebenkosten) aufbringen sondern muss dazu noch einmal fast ebenso so viel Geld drauflegen, um für breite Bevölkerungskreise leistbare Mieten anbieten zu können. Die Gesamtkosten sind viel höher als beim Ankauf von Sozialwohnungsbeständen. Zum anderen sind nicht genügend Baugrundstücke vorhanden, vor allem nicht dort, wo man sie für eine integrative soziale Stadtentwicklung benötigt. Deshalb bedeutet die Vergesellschaftung der existierenden Sozialwohnungsbeständen von DW & Co. nicht nur für die dort wohnenden Mieter eine sichere Zukunft, sondern ist zum Nutzen für die ganze Mieterstadt Berlin.

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STIMMT. – Es gibt auch viele andere Aktivitäten auf dem Wohnungsmarkt, die keine neuen Wohnungen schaffen: Mieterhöhungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Handeln und Spekulieren mit Wohnungen und Wohnhäusern, Mieter-Raus-Modernisieren u.v.a.m.. – Die Vergesellschaftung von großen kapitalmarktgesteuerten Wohnungsunternehmen entzieht vormals öffentliche Wohnungsbestände dem Spekulationsmarkt und führt sie einer gemeinwohlorientierten Bewirtschaftung wieder zu. Die Vergesellschaftung von Wohnhäusern von DW & Co schafft also neue sozial bewirtschaftet Wohnungsbestände in Berlin durch Rekommunalisierung.

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Am 15.April 2021 hat das Bundesverfassungsgericht das Berliner Mietendeckel-Gesetz (MietenWoG Bln) für rechtswidrig und nichtig erklärt. Dabei hat es nicht über die Qualität des Berliner Gesetzes geurteilt und auch nicht darüber, ob derartige staatliche Regulierungen von Wohnungsmieten mit dem grundgesetzlich Eigentumsschutz vereinbar seien oder nicht. Sondern das Bundesverfassungsgericht hat dem Land Berlin die Kompetenz zu einer solchen Gesetzgebung abgesprochen, da Fragen des Mietrechts abschließend bundesgesetzlich geregelt seien und den Ländern auf diesem Gebiet keine Regelungskompetenz mehr zusteht. Derartige Regelungen könnte allenfalls der Bundesgesetzgeber vornehmen, wie er dies z.B. auch mit der „Mietpreisbremse“ tut.

Über diese Zuständigkeitsfrage gibt es unterschiedliche Rechtsmeinungen – auch unter anerkannten Spitzenjuristen. Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgericht ist dieser Rechtsstreit entscheiden, zumindest vorerst. Eine Gerichtsschelte ist unnütz und unangebracht.

 

Nun ist vielmehr der Bundestag gefordert. Ein bundesweites einheitliches Mietendeckelgesetz ist aber sicherlich nicht sinnvoll, weil die lokalen Bedingungen zu verschieden sind. Dafür ist deshalb auch keine politische Mehrheit auf der Bundesebene in Sicht. Was aber der Bundestag beschließen könnte, wäre eine gesetzliche Ermächtigung für die Länder, per Gesetz den Kommunen im Falle eines besonders angespannten Wohnungsmarktes den Erlass lokale Mietbegrenzungen zu ermöglichen. Auf der Basis einer solchen bundesgesetzlichen Ermächtigung könnte das Land Berlin ein neues Mietendeckel-Gesetz beschließen.

https://www.linksfraktion.berlin/mietendeckel/

https://dielinke.berlin/mietendeckelurteil/